物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)走進(jìn)千家萬戶，物業(yè)管理的水平，直接關(guān)系到每位業(yè)主的正常生活。然而，近年來，業(yè)主針對(duì)物業(yè)管理的投訴也逐漸增多。究其原因，一方面是由于不少物業(yè)管理公司沒有樹立起現(xiàn)代物業(yè)管理觀念，管理水平不高、服務(wù)工作不到位；另一方面也與部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)有很大關(guān)系。因此，了解和熟知物業(yè)管理政策法規(guī)對(duì)物業(yè)管理者或?qū)I(yè)主來說都顯得尤為必要。
　　一、物業(yè)管理政策法規(guī)解讀
　　1、什么是物業(yè)管理？
　　物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
　　2、什么是業(yè)主？
　　已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋的所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主；
　　尚未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)纫押戏ㄕ加性摲课莸娜?，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。
　　3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止哪些行為？
　　（一）損壞房屋承重、抗震結(jié)構(gòu)、房屋外貌；
　?。ǘ┧阶哉加?、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
　?。ㄈ┻`反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物；
　　（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；
　?。ㄎ澹﹣y設(shè)攤點(diǎn)、亂停車輛；
　?。﹣y倒垃圾、堆放雜物；
　　（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；
　　（八）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；
　?。ň牛┯绊懫渌脩舨晒狻⑼L(fēng)及其他生活便利；
　　（十）排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品或者排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
　?。ㄊ唬氖挛：怖娴幕顒?dòng)；
　?。ㄊ┓?、法規(guī)禁止的其他行為。
　　4、業(yè)主裝飾裝修房屋都有哪些規(guī)定？
　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修住宅，應(yīng)當(dāng)遵守國家和省、市有關(guān)裝飾裝修和房屋安全管理的相關(guān)規(guī)定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，并對(duì)房屋裝飾裝修施工進(jìn)行監(jiān)督。
　　業(yè)主違反房屋裝飾裝修規(guī)定、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)告有關(guān)行政主管部門依法處理；造成相鄰業(yè)主損失或者對(duì)公共利益造成損害的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　二、物業(yè)管理收費(fèi)政策問答
　　1、物業(yè)管理收費(fèi)有哪些具體標(biāo)準(zhǔn)？
　　說明：
　　1、物業(yè)服務(wù)凡達(dá)不到三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，收費(fèi)按等外標(biāo)準(zhǔn)收取。
　　2、有電梯的樓宇，電梯運(yùn)行能耗費(fèi)、年檢費(fèi)另行據(jù)實(shí)收取。
　　3、上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)價(jià)，設(shè)區(qū)市價(jià)格和物業(yè)管理行政主管部門可根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)環(huán)境、硬件設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、物價(jià)指數(shù)等因素，對(duì)高層住宅按不高于省定基準(zhǔn)價(jià)、辦公寫字樓按省定基準(zhǔn)價(jià)或上浮不超過10%、多層住宅按省定基準(zhǔn)價(jià)或上浮不超過40%的原則制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
　　4、多層住宅小區(qū)容積率、綠化面積符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并同時(shí)具備電子對(duì)講、紅外線監(jiān)控、背景音樂、綠化噴泉等條件的可參照高層住宅三級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
　　5、住宅、辦公及營業(yè)用房以房屋實(shí)際用途區(qū)分。
　　6、住宅用作辦公的按照住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加收100%；與住宅結(jié)構(gòu)不可分割的樓宇，其用作辦公用房的按照住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加收100%，用作營業(yè)用房的按照住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加收200%。
　　7、不設(shè)電梯的七層住宅樓，參照多層住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
　　8、服務(wù)高于《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的樓宇，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行約定。
　　2、什么是包干制、酬金制物業(yè)管理收費(fèi)方式？
　　業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取包干制或酬金制計(jì)費(fèi)方式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)。酬金制是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。
　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)列入維修資金專項(xiàng)支出解決，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的維修和設(shè)備更換，應(yīng)由原建設(shè)單位負(fù)責(zé)，不得動(dòng)用專項(xiàng)維修資金或由業(yè)主承擔(dān)。
　　3、業(yè)主裝修時(shí)應(yīng)繳納哪些費(fèi)用？
　　業(yè)主（使用人）對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（使用人）收取以下費(fèi)用：
　　（一）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修產(chǎn)生的垃圾，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)由業(yè)主負(fù)擔(dān)；業(yè)主也可以按照規(guī)定時(shí)間自行清運(yùn)。
　　（二）出入證件工本費(fèi)：對(duì)出入人員實(shí)行證件或登記查詢管理的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對(duì)裝修工人出入實(shí)行持證限期管理，并據(jù)實(shí)收取證件工本費(fèi)。
　?。ㄈ┭b修押金：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝飾裝修企業(yè)收取裝修押金。在裝飾裝修工程完成，第一個(gè)采暖期結(jié)束后15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)全額退回。裝修期間如有損壞走廊、墻面、電梯、對(duì)講門等共公設(shè)施的情況，其修復(fù)所需費(fèi)用由損壞責(zé)任人承擔(dān)，當(dāng)責(zé)任人拒絕修復(fù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在其裝修押金中據(jù)實(shí)扣除，其余部分應(yīng)如數(shù)退回。
　　4、未出售房屋、業(yè)主空置房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)？
　　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金由建設(shè)單位全額交納。
　　業(yè)主驗(yàn)收房屋后從未入住，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第一個(gè)月開始其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納；入住后（含房屋裝修），因故不使用住房，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，不使用連續(xù)期限超過六個(gè)月的房屋，從第七個(gè)月開始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。
　　5、物業(yè)代收代繳費(fèi)用收取有哪些內(nèi)容？
　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托方收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。
　　生活用水水泵加壓發(fā)生的能耗費(fèi)隨水費(fèi)分?jǐn)?。公共照明、景觀設(shè)施等其他共用水、電費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨(dú)計(jì)量，嚴(yán)格按照省物價(jià)局水電價(jià)格政策據(jù)實(shí)分?jǐn)偛⒍ㄆ诠肌?/span>
　　自備供暖系統(tǒng)且未實(shí)行分戶計(jì)量的小區(qū)，其采暖費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費(fèi)方案，征得業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)同意后據(jù)實(shí)收取。采暖期結(jié)束后，須向業(yè)主公布收支情況。
　　三、以案說事
　　具有三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)竟按一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)
　　家住東郊的王女士對(duì)于自己繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)一直存在異議，她看到小區(qū)收費(fèi)處物業(yè)企業(yè)公示的資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)，但物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確是一級(jí)。隨即向主管部門投訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費(fèi)。
　　【案例分析】：
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)并無直接關(guān)系。企業(yè)資質(zhì)代表著企業(yè)的規(guī)模，以及承接項(xiàng)目的能力；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的等級(jí)直接掛鉤，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同中約定的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的服務(wù)，同時(shí)，收取相應(yīng)的費(fèi)用。